常見問題

可以。透過 LINE、WhatsApp、Email 或諮詢表，告訴我們希望的地區、預算、時間和目前所在地即可。我們會先說明哪些步驟可以在海外進行，哪些要到福岡後才能處理。

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可以安排線上視訊看房，由我們在現場帶您看物件。不過要看物件是否已空出，以及管理公司是否同意，我們會逐一確認。未能安排時，可以先透過物件資料、平面圖及照片比較。

決定前，也建議盡量了解周邊環境、日照和交通。

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不一定。日本法律容許以線上視訊進行「重要事項說明」，經您同意後，契約文件亦可以電子方式交付。不過，是否可以這樣做，取決於出租方或賣方、管理公司及個別交易的安排；買房的登記手續，亦可能需要在海外另外準備證明文件。

我們會在申請前，說明該物件的具體做法。

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• 按契約或請款單指定的帳戶、金額及期限付款
• 預留國際匯款手續費及匯率差額，避免到帳金額不足
• 買房等大額匯款，銀行可能要求說明資金用途或來源

付款前如對收款帳戶有任何疑問，請先與我們確認。

日本的出租物件，一般在申請後短時間內就要開始計租，很少可以為租客保留太久。建議先諮詢，了解地區、預算和所需文件；確定來日本的日期後，再正式看房和申請。

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可以，但保證公司的審查電話多以日語進行，審查員也會留意申請人能否溝通。回答時針對問題直接回答即可；沒聽懂的話，請禮貌地請對方說慢一點，不要隨便回答「はい」。

申請前，我們會說明電話可能問的內容。入住後，部分物件的 24 小時支援服務亦提供外語對應。

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可以申請。保證公司主要看兩點：在留資格和期限是否穩定，以及能否穩定支付租金。在留期間較短，或者在日本還沒有收入時，審查會較嚴格，部分物件可能要求補充資料，或不接受申請。

留學生一般需要提供學校的入學或在學證明。

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常見的資料包括：

• 護照；已在日本居住的話，還有在留卡
• 工作或收入證明（例如在職證明、薪資單）；學生則為入學或在學證明
• 入住人資料及緊急聯絡人

實際需要的文件由物件、管理公司及保證公司決定，我們會按物件逐項說明。

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有些物件可以用護照、簽證或在留資格認定證明書，加上在職或入學證明先行申請；但也有不少物件要求提供在留卡。能否申請、可以用什麼文件代替，需要逐一向管理公司確認。

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可以，但選擇會比較少。現在幾乎所有物件都要求使用「租賃保證公司」，部分物件會同時要求提供保證人；沒有日本的保證人，就只能選擇不需要保證人的物件。

保證公司會另外審查，並收取保證費：首次多為月租（連共益費等每月費用）的 50%–100%（即 0.5–1 個月），之後一般每年另付續約費，亦有按月收費的方案。

另外，緊急聯絡人是必須的。

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緊急聯絡人是管理公司或保證公司聯絡不上租客時會聯絡的人，例如發生緊急事故，或長時間聯絡不到租客的時候。與保證人不同，緊急聯絡人不需要代付租金或賠償。

申請租屋時必須填寫緊急聯絡人。不少物件要求是住在日本、能以日語溝通的親友或同事，條件按物件和保證公司而定。審查期間，保證公司可能會致電確認，請事先通知對方，以免被當成詐騙電話掛斷。

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一般約為月租的 4 至 6 個月，包括敷金、禮金、仲介費、預付房租（一般約 2 個月）、保證公司費用、火災保險及換鎖費等，實際金額按物件而定。

可以先用「租屋初期費用估算」，整理手上已知的數字。

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取決於時期與物件。找到物件並提交申請後，審查一般需要數天至一星期左右；通過後簽約及付款，再按約定日期交鑰匙。

1 月至 3 月是日本的搬遷旺季，合適的物件較快租出，建議提早開始。

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可以。辦公室和店舖需要先確認用途限制（例如能否經營餐飲）、面積與內裝條件，以及退租時需要回復原狀的範圍。商業物件的保證金一般比住宅高，簽約前會逐項說明。

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需要選擇標明「可養寵物」的物件，並確認可以飼養的種類、大小和數量。部分物件會加收敷金或清潔費用，退租時的修繕費用亦可能較高。

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保證公司通常會致電申請人，確認姓名、出生日期、工作或收入、入住人數等申請內容，有時以日語進行。事先準備好與申請書一致的資料，會比較順利。

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敷金即押金，福岡較常見為 1 個月租金；退租時扣除原狀回復等費用後，餘額會退還。禮金是給房東的謝禮，不會退還。

現在零禮金的物件越來越多，但家庭型的大房型、新建或剛翻新的物件，以及熱門地段的高級公寓，仍常見 1 至 2 個月禮金。

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敷引是簽約時已約定、退租時不會退還的押金部分。例如押金 3 個月、敷引 2 個月，即使退租時屋況良好，那 2 個月也會直接扣除。

敷引一般已包括基本清潔及自然損耗的翻新；但如果人為損壞的維修費超過敷引金額，仍可能另外收費。簽約前，建議確認敷引是否已包括退租時的基本清掃費。

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按國土交通省的指引，租客只需負責因自己故意或過失造成的損傷。日曬褪色、冰箱背後牆壁變黑、輕微磨損等「通常損耗」，原則上由房東負責。

抽菸、寵物造成的氣味或損傷、大型釘孔或螺絲孔，一般由租客負責；費用超過敷金時，管理公司可以另外請款。

建議拿到鑰匙當天，把每面牆、地板、廚房、浴室和已有的損傷拍照，並存到雲端。

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數字是房間數目，L 是客廳、D 是餐廳、K 是廚房。1R 的廚房和睡覺的空間沒有間隔；1K 則有牆和門分開。S 是採光或通風未達居室標準的房間，多用作儲物或書房。

經常在家煮中菜的話，建議至少選 1K，減少油煙和氣味飄到睡房。

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大多數不附，只有少數標明「家具付」的物件例外。冷氣、廚房、熱水器等在合約列為「設備」的項目，正常使用下故障由房東負責維修。

前租客留下、沒有列為設備的家電（サービス設置），房東一般不負責維修。看房時，可以確認屋內的家電屬於哪一類。

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可以。日本一般不限制外國人購買房地產，也可以用外國人名義登記。不過，貸款、稅務，以及部分地區或較大面積土地的申報要求，會因買家身分和物業用途而不同。非居住者購買後，除自住等例外情況外，須在取得後 20 日內經日本銀行向財務大臣提交外為法（外匯法）報告；度假別墅或第二居所不屬於自住。

我們會在交易前說明需要處理的事項。

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選擇有限。日本的金融機構一般要求借款人在日本有住所及穩定收入；海外居住者可申請的貸款較少，自付比例、利率和年期的條件亦較嚴格。能否貸款由金融機構審查決定，計劃時建議先以自有資金為前提，再確認貸款是否可行。

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常見的費用包括：

• 仲介費
• 登記費用（登錄免許稅、司法書士報酬）
• 契約書的印花稅
• 不動產取得稅（福岡縣一般在登記後約半年至一年寄出繳稅通知書）
• 固定資產稅、管理費等按日數分攤的清算金
• 火災保險，以及貸款相關費用

可以先用「買房費用估算」整理已知的金額。

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主要是每年的固定資產稅及都市計畫稅；公寓另有每月的管理費與修繕積立金，以及火災保險續保。如果出租，亦需要就租金收入報稅。

人在海外的業主，一般需要指定「納稅管理人」代收稅單及繳稅。我們可以擔任固定資產稅・都市計畫稅的納稅管理人。

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可以先提供物業地址、類型（公寓、獨棟住宅或土地）、目前使用狀況（自住、出租或空置）、希望出售的時間，以及手上已有的權利證書或管理資料。售價與出售時間無法預先保證，我們會先說明可行的方式。

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可以，但需要的文件與日本居住者不同。例如沒有日本的印鑑證明，外籍人士一般在所在地的公證人處辦理簽名證明，登記手續由司法書士處理。

另外，非居住者出售物業時，買方一般須從價款中預扣 10.21% 稅款（個人買家購入作自住或供親屬居住、且價格在 1 億日圓以下者除外），之後由賣方在日本報稅結算。具體安排按個案說明，稅務部分請向稅理士確認。

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一般流程如下：

• 確定預算、地區和條件，開始看房
• 遞交購買申請（買付證明書），與賣方商談價格和條件
• 聽取重要事項說明後簽訂買賣契約，支付訂金（手付金）
• 交付餘款，由司法書士辦理所有權登記，然後交屋

由簽約到交屋的時間按物件和付款方式而定，交易前我們會說明每一步的時間和費用。

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買房不會因此獲得簽證或在留資格。沒有在留資格的話，只可以按入境規定短期停留，例如持香港或台灣護照免簽入境，每次最長 90 日。

想長期在日本居住，需要另外申請合適的簽證。

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兩者都是每月付給大樓管理組合的費用：管理費用於日常管理、清潔和公共部分的水電；修繕積立金則累積起來，用作將來外牆、屋頂、電梯等大型維修。全國平均兩者合計每月約 2.5 萬日圓，按大樓而有很大差異。

購買新建公寓時，一般另需在交屋時一次性支付「修繕積立基金」。

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分為兩類：

• 出租物業：尋找租客、申請審查與入住協調、收取租金、租客聯絡、維修及退租安排
• 度假別墅等第二居所：按約定頻率查看物業、處理已委託的基本事項，以及擔任納稅管理人

實際範圍、頻率、費用及回報方式，會在開始前逐項確認。

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按委託內容，由我們或保證公司收取租金，扣除已約定的費用後，按約定方式匯給您。收款帳戶和匯款時間會在簽訂管理契約前確認。匯到海外帳戶會產生國際匯款手續費，處理方式按個案商量。

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在日本沒有住所的業主，一般需要指定一位在日本的「納稅管理人」，代為接收稅單及繳納稅款，並向物業所在地的市區町村申報。

我們可以擔任固定資產稅・都市計畫稅的納稅管理人，代收稅單及代為繳納；報稅及稅務諮詢不包括在內。

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可以。我們會按約定的頻率到物業查看，處理已委託的基本事項，並向您回報。查看頻率、內容及費用，在開始前確認。

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可以先諮詢。轉換前，需要確認現有管理契約的解約條件和通知期，以及租客、保證公司和管理組合的聯絡安排。請提供現有契約及物業資料，我們會先確認可以接手的範圍。

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需要。非居住者在日本出租物業的租金收入，一般需要在日本申報所得稅。如果租客是公司等情況，租金可能先被預扣 20.42% 稅款，之後在報稅時結算。

報稅請向稅理士確認；我們的納稅管理人服務只包括固定資產稅・都市計畫稅。

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要先確認兩點：一是大樓的管理規約有沒有禁止民宿，很多公寓都禁止；二是要按《住宅宿泊事業法》申報，或取得旅館業許可。按住宅宿泊事業法經營的話，每年最多只可營業 180 日，地區亦可能另有限制。

購買前，建議先確認這些條件，再決定用途。

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按國土交通省的原狀回復指引區分：租客故意或過失造成的損傷，由租客負責；日曬褪色、輕微磨損等通常損耗，以及設備的自然老化，一般由業主負責。

委託我們管理時，退租檢查、維修報價和重新招租會按約定處理，費用事前向您說明。

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以下 6 項由我們的員工直接陪同或處理：水、電、瓦斯開通，租借家具家電，區役所手續同行及翻譯，手機合約，銀行開戶，以及生活用品購物同行。

搬家公司、學校、可以用英語看診的診所、簽證申請及續期（行政書士），以及找工作（人才中介），可以介紹合作夥伴；其他需要也可以個別諮詢。

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可以，任何人都可以申請。告訴我們需要的項目、日期和地點即可。

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可以。住民登錄須在入住後 14 日內到區役所辦理，我們的員工可以陪同並即場翻譯；手機合約和銀行開戶，也可以陪同辦理。這些手續需要本人到場申請。

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一般由入住人聯絡各公司申請：電力和自來水可以在線上或以電話申請；瓦斯則需要預約瓦斯公司人員上門開通，開通時須由本人或代理人在場。建議在入住日前一至兩星期安排。

日語不方便的話，也可以委託我們代為聯絡和預約。

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可以按情況介紹外部合作夥伴。費用、日期及責任，由搬家公司與您直接確認；我們無法保證對方一定可以接受委託。

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都市瓦斯經地下管道供應，價格較穩定；LP 瓦斯由瓦斯公司運送瓦斯桶到大樓，費率由各公司自訂，同樣用量一般貴五成以上。瓦斯桶集中放在大樓外面，不會放在屋內。

福岡的租屋物件大多使用 LP 瓦斯。經常在家煮食或家庭人數較多的話，可以優先考慮使用都市瓦斯的物件。

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福岡市在深夜收垃圾。大樓設有專屬垃圾房的話，丟棄時間通常比較有彈性；沒有的話，要拿到街上的指定收集點，並在收集日當天日落後至凌晨 12 點前拿出。

垃圾須按規定分類。實際規定請在入住後查看大樓公告，或向管理公司確認。

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日本的快遞一般不會交給鄰居代收，也不會放在門口；不在家時會留下「不在票」，需要掃描 QR code 或致電預約重新派送，期限一般約一星期。

設有宅配盒子的公寓最方便，新建公寓大多設有，舊式木造公寓多半沒有。也可以指定在便利店或配送公司的取件站取貨。

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在日本買車登記前，需要申請「車庫證明」，停車位須在住所 2 公里以內；公寓附設的車位，也要確認可以用來申請。

福岡市內的中高層公寓多為機械式停車場，對車輛的長、闊、高有限制，SUV 或 MPV 要先確認尺寸。月租方面，中央區、博多區一帶約 1.5 至 2 萬日圓，郊區約 5,000 至 12,000 日圓。

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諮詢免費。正式委託前，我們會先說明需要的費用，例如仲介費或管理費用，經您確認後才開始。

按物業類型、委託範圍、查看頻率及回報方式報價。請提供物業資料和希望委託的事項，我們會先確認範圍，再提供報價。

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按項目報價。請告訴我們需要協助的項目、日期和地點，確認內容後提供報價，經您同意才安排。

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換鎖費幾乎無法免除：為了確保只有新租客持有鑰匙，日本租屋一般都會更換門鎖。福岡的一般門鎖約 1.5 至 2.5 萬日圓，高級公寓的電子鎖或感應鑰匙可達 5 至 10 萬日圓。

24 小時支援費多為每月 800 至 1,500 日圓，現在大多數管理公司都列為必須加入，提供深夜或假日的漏水、鑰匙遺失等緊急支援。

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一般是租約的條件之一。費用按房型大小而定，兩年多為 2–3 萬日圓，合約期內需要保持投保。

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管理公司預設加入的自選服務，多數可以商量，例如室內消毒費（約 1.5 至 2 萬日圓）、空調清洗費、淨水器（每月約 1,000 日圓），以及防盜鎖、滅火器等。

預付房租、仲介費、保證公司費用、火災保險和換鎖費等，則幾乎無法避免。

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可以。我們可以用中文、廣東話、日語、英語溝通，文字資料可以使用繁體中文、日文或英文。

有。株式会社Fukuoka Insider 持有宅地建物取引業免許（福岡県知事（1）第021270号），亦是公益社団法人 福岡県宅地建物取引業協会 會員，並由宅地建物取引士（日本房地產交易的國家資格）提供專業支援。

可以使用房地產諮詢表、LINE、WhatsApp、Email 或電話聯絡。首次聯絡只需提供目前已確定的需要與條件；想詳細說明物業或需求的話，建議使用諮詢表。

星期一至五 10:30–17:30（日本時間）；星期六、日及日本國定假日休息。日本時間比香港和台灣快 1 小時。營業時間以外收到的訊息，會在營業時間內依次回覆。

可以。辦公室位於〒810-0074 福岡県福岡市中央区大手門1-5-2 九州外語ビル1階1号（福岡市地下鐵空港線「大濠公園」站，步行約 5 分鐘）。為了安排負責人，請先透過 LINE、WhatsApp 或電話預約。